German Corporate Real Estate
Wir sind eine auf Unternehmens- und Light-Industrial Immobilien spezialisierte Investmentboutique und beraten Beteiligungsfonds sowie mittelständische Unternehmer in An- und Verkaufsprozessen und setzen diese ganzheitlich für diese um.
Unser Konzept basiert auf drei Bausteinen:
Unternehmensimmobilien
Light-Industrial Immobilien
Entwicklung
Neben dem Sale-and-Lease-Back von Unternehmensimmobilien fokussieren wir uns im Allgemeinen bundesweit auf den An- und Verkauf von Light-Industrial Immobilien.
Management
Alexander Bleul
Nach dem Studium der Immobilienwirtschaft war Alexander als Analyst für eine börsennotierte Investmentgesellschaft tätig, die sich auf den Ankauf von Light-Industrial Immobilien spezialisiert hat. In dieser Zeit verantwortete er eine Vielzahl an Due Diligence Prüfungen und konnte Immobilien mit einem Volumen von rd. EUR 100 Mio. für die Gesellschaft akquirieren. Alexander hat dabei zahlreiche Sale-and-Lease-Back Transaktionen erfolgreich durchgeführt, in denen er sich eine starke Expertise in der Strategieentwicklung von Unternehmensimmobilien aufgebaut hat.
Philipp Pielmeier
Philipp ist neben seiner Tätigkeit als CFO der Unternehmensberatung Singular Group auch für das Risikomanagement und die Finanzplanung der GCRE verantwortlich. Vor seinem Einstieg in die internationale Unternehmensberatung hat Philipp einige Jahre in der Bauindustrie gearbeitet und trägt mit seiner langjährigen Erfahrung wesentlich zum Unternehmenserfolg bei. Philipp hält einen Abschluss als Diplom-Kaufmann.
Leistungen
Das Sale-and-Lease-Back ist eine bankenunabhängige Finanzierungsmöglichkeit für den Eigennutzer oder Beteiligungsfonds. Dabei setzt er Liquidität durch den Verkauf (Sale) seiner Immobilie frei und sichert sich gleichzeitig ein langfristiges Miet- & Nutzungsszenario, welches er durch einen Mietvertrag (Lease) nach seinen Anforderungen gestaltet – der Verkäufer wechselt vom Eigentümer zum Mieter. Dabei treten keine Veränderungen in seiner Nutzungssituation auf.
Für wen geeignet
Praxis für den Beteiligungsfonds
Ihr Fonds hat ein Unternehmen gekauft und hält damit gleichzeitig die Immobilie im Anlagevermögen, was grundsätzlich zu einem erhöhten Kapitalaufwand führt. Die selbstgenutzte Immobilie erfüllt dabei lediglich den Zweck der mietfreien Nutzung.
Das Sale-and-Lease-Back der Eigennutz-Immobilie bietet die Möglichkeit, unproduktives Kapital mit einer Arbitrage zum Unternehmenswert freizusetzen.
Die Marktfähigkeit sowie der Immobilienwert steigen durch den Abschluss eines Mietvertrages. Dies führt damit gleichzeitig zu einem erhöhten Interesse von Immobilieninvestoren. Darüber hinaus liegt der Marktwert der Immobilie durch die Cashflow-Besicherung im Sale-and-Lease-Back weit über ihrem Buchwert, woraus sich ein zusätzlicher Erlös ableitet.
Praxis für den Unternehmer / Eigennutzer
Sie sind Unternehmer und befinden sich in einem Liquiditätsengpass, planen einen Teil-Ausstieg Ihres Unternehmens oder benötigen Wachstumskapital.
Durch das Sale-and-Lease-Back können stille Reserven in Liquidität umgesetzt werden. Dabei liegt der Marktwert der Immobilie – durch den Abschluss eines Mietvertrages – weit über ihrem Buchwert. Das Sale-and-Lease-Back zeichnet sich als effizienter Werthebel aus, um den Verkaufspreis der Immobilie zu maximieren.
Das Investoreninteresse an der Immobilie steigt durch die Mietbesicherung. Sie als Unternehmer oder Eigennutzer generieren frisches Kapital aus dem Anlagevermögen und können die Bewirtschaftung der Immobilie abgeben und sich auf das Kerngeschäft konzentrieren.
Wir entwickeln für Sie eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie und gestalten mit Ihnen den Mietvertag in Vorbereitung des Sale-and-Lease-Back Prozesses. Das Ziel liegt in der maximalen Liquiditätsschöpfung durch den Immobilienverkauf, bei kalkulierbarem Rückmietungsrisiko. Dabei setzen wir die relevanten Prozesse für Sie ganzheitlich um.
Bei Light-Industrial Immobilien handelt es sich um Produktionsliegenschaften, Logistikobjekte sowie gewachsene Gewerbeparks, die teilweise an einzelne, oder mehrere Nutzer vermietet sind. Durch die Heterogenität dieser Objekte und der Intransparenz am gewerblichen Immobilienmarkt, ergeben sich diverse Herausforderungen in der Bewertungsherangehensweise und einem potenziellen Verkaufsszenario. Dabei sollten die speziellen Objektgegebenheiten in einer Chancen-/Risikoanalyse betrachtet und darauf aufbauend eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie entwickelt werden.
Bewertung Status Quo
- Makro- und Mikrolage
- Objektzustand
- Bestehende Mietverträge
- Historische Leerstandsraten
- Eigenkapital- und Mietrendite
- Nutzung des Objekts
- Investitionsbedarf/Capex
- Anforderungen
- Drittverwendungsfähigkeit
Identifizierung von Werthebeln
Wir identifizieren mögliche Hebel, um den Wert Ihrer Immobilie zu maximieren
- Steigerung der Mieten und Laufzeiten
- Gezielter Leerstandsabbau
- Identifizierung alternativer Nutzungen
- Ausarbeitung von Capex-Optionen
- Verbesserung der Finanzierungssituatio
- Bewertung eines potenziellen Verkaufs- oder Sale-and-Lease-Back Szenarios
Ableitung strategischer Optionen
Wir entwickeln strategische Optionen, die auf Ihre Immobilie zugeschnitten sind
Nutzung optimieren
Wir setzen unser GCRE-Benchmarking-Tool ein, um Ihre Vermietungsstruktur zu optimieren
Einleitung alternativer Nutzungen
Wir kooperieren mit lokalen Experten wie Architekten, Kommunen und regionalen Maklern
Immobilienverkauf
Wir nutzen unser Netzwerk, um den richtigen Investor für Ihr Objekt zu finden
Werthebel
Legende

GERING

HOCH
Case Studies
Mit unserem Management blicken wir mittlerweile auf zahlreiche Transaktionen im Light-Industrial Segment zurück und sind uns den Herausforderungen dieser komplexen Assetklasse bewusst. Dabei greifen wir auf ein breites Investoren- & Beraternetzwerk zurück, mit dem wir unsere Transaktionen fundiert und erfolgsorientiert durchführen.
Case Study 1 - Sale-and-Lease-Back
Bewertung der Ausgangssituation
- Unternehmer mit Absicht Unternehmensverkauf
- Verkaufsschwierigkeiten durch
> Instabiler Umsatz
> Niedrige Eigenkapital-Quote
- Nutzfläche: 13.645 m²
Ableitung potenzieller Werthebeln
- Simultane Verkaufsabwicklung von Unternehmen und Eigennutz-Immobilie
- Mietvertragsgestaltung mit langfristiger Laufzeit zu marktüblicher Miete
- Attraktiver Miet-Multiple (~10-x) steigert Kaufinteresse von Immobilieninvestoren
- Optimierte Nutzung von
> stillen Reserven
> Verlustvorträgen
Resultate
Verkaufspreis: EUR 5.300.000
Miete: EUR 524.000 p.a.
EUR/m²: EUR 3,20 p.m.
Vertragslaufzeit: 10 J. + 3 x 3 J.
Unternehmensverkauf an Private Equity Fonds
> gestiegene Attraktivität durch gesunkene Kapitalkosten
Verkauf der Liegenschaft an Immobilieninvestor
> attraktive Rendite (~10%) bei langfristigem Mietvertrag
Story
Bei der Transaktion handelte es sich um ein mittelständisches Unternehmen, das im Maschinen- & Anlagenbau seit mehreren Generationen tätig ist. Durch die unabsehbare Generationsnachfolge wurde die Entscheidung getroffen, das Unternehmen zu verkaufen. Im Zuge der Ansprache verschiedener M&A-Akteure wurde schnell klar, dass das Wertpotenzial des Unternehmens aufgrund der instabilen Absatzvolumina und Auftragslage beschränkt ist. Durch den Ansatz, das Unternehmen und die eigengenutzte Immobilie simultan zu verkaufen, konnte die Investitionsattraktivität seitens potenzieller Investoren gesteigert werden. Dabei wurde ein Mietvertrag konzipiert, der dem Unternehmen eine langfristige Miet- und Nutzungssicherheit garantiert und für den Käufer in seinem Investitionshorizont kalkulierbar ist. Durch das Sale-and-Lease-Back hat der Käufer des Unternehmens seine Kapitalbindung reduzieren können. Der Immobilieninvestor kann durch den Erwerb der Liegenschaft eine attraktive Rendite erwirtschaften, die nachhaltig durch den langfristig ausgelegten Mietvertrag gesichert ist.
Case Study 2 - Sale-and-Lease-Back
Carve out einer Unternehmensimmobilie (Private Equity Fond)
Bewertung der Ausgangssituation
- Private Equity Fond hält Eigennutz-Immobilie in Portfolio (Unternehmens-Multiple = 6,5-x)
- Immobilie im Anlagevermögen bei geringem Buchwert
- Bewirtschaftungsaufwand hoch (Ablenkung zum Kerngeschäft)
- Nutzfläche: 33.350 m²
Ableitung potenzieller Werthebel
- Komfortable Sale-and-Lease-Back Voraussetzungen durch
> guter Objektzustand
> solide Bonität
> günstige Verkehrsanbindung
- Steigerung des Verkaufspreises durch
> Triple-Net Instandhaltungsvereinbarung
> VPI-Mietindexierung
> Neuverhandlung und Anpassung von Dritt-Mietverträgen
- Gute Objektbedingungen führen zu höherem Miet-Multiple
Resultate
Verkaufspreis: EUR 17.500.000
Miete: EUR 1.562.500 p.a.
EUR/m²: EUR 3,90 p.m.
Vertragslaufzeit: 7 J. + 2 x 5 J.
Multiple-Arbitrage
> Unternehmens-Multiple (6,5-x) vs. Miet-Multiple (11,2-x)
Verkauf der Liegenschaft an Immobilieninvestor
> Attraktive Rendite (~9%) bei langfristigem Mietvertrag
Story
In diesem Fall hat eine Beteiligungsgesellschaft ihre Unternehmensliegenschaft im Sale-and-Lease-Back an einen Immobilieninvestor veräußert. Um Liquidität für weitere Unternehmenskäufe zu generieren, wurde ein langfristiger Mietvertrag zu marktüblichen Konditionen gestaltet. In der erarbeiteten Wertstrategie konnten diverse Maßnahmen zur Steigerung der Verkaufsattraktivität identifiziert und umgesetzt werden. Durch den Verkauf im Sale-and-Lease-Back konnte der Fond eine attraktive Arbitrage zum Unternehmenswert erzielen.
Case Study 3 - Wertstrategie
Bewertung der Ausgangssituation
- Eigentümer mit Verkaufsabsichten eines Gewerbeparks
- Niedrige Objektbewertung
> vernachlässigtes Asset Management
> kurzläufige Mietverträge
> verhältnismäßig hoher Leerstand
- Nutzfläche: 8.170m²
Ableitung potenzieller Werthebel
- Entwicklung einer Wertstrategie für den Verkäufer
- Analyse der Objekt- und Vermietungsstruktur
- Identifizierung von Werthebeln in Bezug auf
> Mietniveau
> Vertragslaufzeiten
> Leerstandsquote
> Instandhaltung
Resultate
Verkaufspreis: EUR 5.800.000
Miete: EUR 420.000 p.a.
WALT: 4,1 Jahre
EUR/m²: EUR 4,28 p.m.
- Mietniveau: +14 %
- Leerstandsquote: -7 %
- Wertsteigerung: +21 %
- ROI Capex: 125,9 %
Story
Partner
Aufgrund vielfältiger Herausforderungen im Dienstleistungsgeschäft legen wir großen Wert auf die Bündelung von Kompetenzen. Aus diesem Grund haben wir uns zu einer Partnerschaft mit der Singular Group AG entschieden, die als unabhängige Unternehmensberatung seit fast zehn Jahren erfolgreich national und international Private Equity Fonds und Family Offices in ihren Investitionsentscheidungen berät.
Kontakt
German Corporate Real Estate GmbH
Kaiserstraße 14a
80801 München
Impressum
Impressum
Angaben gemäß § 5 TMG
German Corporate Real Estate GmbH
Kaiserstraße 14a
80801 München
Handelsregister: HRB 263399
Registergericht: Amtsgericht B München
Vertreten durch:
Alexander Bleul
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Telefon: +49 89 20934 750
E-Mail: info@german-corporate-re.de
Umsatzsteuer-ID
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß § 27 a Umsatzsteuergesetz:
DE341570081
Aufsichtsbehörde
IHK für München und Oberbayern
Max-Joseph-Straße 2
80333 München
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Telefax: 089 5116-1306
E-Mail: info@muenchen.ihk.de
Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie
www.stmwi.bayern.de
Redaktionell Verantwortlicher
Alexander Bleul
Kaiserstraße 14a
80801 München
EU-Streitschlichtung
Die Europäische Kommission stellt eine Plattform zur Online-Streitbeilegung (OS) bereit: https://ec.europa.eu/consumers/odr.
Unsere E-Mail-Adresse finden Sie oben im Impressum.
Verbraucherstreitbeilegung/Universalschlichtungsstelle
Wir sind nicht bereit oder verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.
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Im Falle von Verstößen gegen die DSGVO steht den Betroffenen ein Beschwerderecht bei einer Aufsichtsbehörde, insbesondere in dem Mitgliedstaat ihres gewöhnlichen Aufenthalts, ihres Arbeitsplatzes oder des Orts des mutmaßlichen Verstoßes zu. Das Beschwerderecht besteht unbeschadet anderweitiger verwaltungsrechtlicher oder gerichtlicher Rechtsbehelfe.Recht auf Datenübertragbarkeit
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